Государственная поддержка ипотеке осуществляется через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК рефинансирует банки, выкупая у них права требования по ипотечным кредитам и принимая на себя соответствующие риски. Генеральный директор Агентства Александр СЕМЕНЯКА рассказал «Времени банков» о своем взгляде на развитие ипотеки и взаимоотношениях АИЖК с коммерческими банками -- участниками рынка.

-- Как вы оцениваете имеющуюся сегодня динамику выдачи ипотечных кредитов? Какие факторы сдерживают этот процесс?

-- В 2004 году объем выданных банками ипотечных кредитов вырос в среднем в 2 раза. Это впечатляющая динамика. Правда, следует отметить, что более половины кредитов было выдано в Москве и Петербурге. По моему мнению, основным сдерживающим фактором является игнорирование банками текущих возможностей по рефинансированию ипотечных кредитов. Отчасти это следствие того, что господдержка системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования не является последовательной и предсказуемой за пределами бюджетного года. Если банки не будут работать на обороте «выдал-продал», то в ближайшем будущем низкая капитализация банковской системы станет мешать дальнейшему росту ипотеки.

-- Чем бы вы могли объяснить существенную разницу в оценках перспектив этого рынка со стороны банкиров?

-- Ипотечные и потребительские кредиты имеют много общего как составляющие розничного банковского бизнеса. Но есть три важных отличия -- ипотечные кредиты имеют существенно более длительные сроки погашения. Поэтому в отличие от потребительских кредитов рублевые ипотечные кредиты с фиксированной ставкой нельзя рефинансировать за счет имеющихся на финансовом рынке долговых инструментов, так как это требует 100-процентного резервирования за счет капитала банка. Кроме того, поскольку большинство банков стремится получать процентный доход, то потребительский кредит для них интереснее из-за более высокой ставки кредитования и меньших рисков ликвидности.

-- Согласны ли вы с тезисом о том, что российские банки недостаточно капитализированы вообще и для агрессивного развития ипотеки в частности?

-- Не согласен. Альтернативой росту капитала банков является рост оборачиваемости активов. Банкам, нацеленным на оборачиваемость активов, важен комиссионный доход. Региональные банки не могут значительно увеличить свой капитал, но в оборачиваемости активов они могут быть намного конкурентоспособнее, чем крупные многофилиальные банки.

-- В чем вы видите выгоды и риски для банков в ипотечном бизнесе?

-- Главная выгода в ипотечном бизнесе -- это работа с оборота, когда процентный доход уступается инвестору, а банк получает комиссию за выдачу кредита. В большинстве регионов с заемщика берут от 3 до 5% единовременной комиссии. Ежемесячно продавая ипотечный кредит АИЖК либо специализированному ипотечному агенту, банк не только возвращает себе 100% денег в оборот, но и получает доходность от 36 до 60% годовых.

-- Один из принципов работы АИЖК -- стандартизация ипотечных кредитов с целью их рефинансирования. В чем в таком случае вы видите поле для конкуренции между банками за клиента?

-- Стандартизация -- главное условие оборачиваемости ипотечных кредитов. Если оборачиваемость будет расти, то соразмерно вырастет годовая доходность. При высокой скорости оборота можно для расширения клиентской базы безболезненно снижать комиссию за выдачу, сохраняя при этом годовую доходность в целом выше рынка.

-- В чем вы видите возможности для улучшения условий выдачи ипотечных кредитов для потребителя -- по срокам, по ставке?..

-- Поскольку процентная ставка уступается инвестору в ипотечные ценные бумаги, то банк-кредитор на нее не может оказать существенное влияние. Другое дело, когда долгосрочные консервативные инвесторы, такие как пенсионные фонды и страховые компании, начнут покупать ипотечные ценные бумаги. Тогда процентные ставки снизятся. Большинство банков за умеренную плату предложит своим клиентам оформить новый более дешевый ипотечный кредит и досрочно погасить кредиты, взятые ранее по более высокой ставке. Как только инфляция будет снижаться, банки снова и снова будут предлагать данную услугу, стремясь получить свои комиссионные доходы.

-- Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного кредитования, которую разработали в Минэкономразвития, подразумевает корректировку роли АИЖК. В чем она заключается, как вы будете строить свои отношения с банками?

-- В ближайшее время региональные банки в совокупности будут выдавать каждый месяц порядка 2500 кредитов на 1 млрд руб. Таким образом, формирование ипотечного покрытия размером 3 млрд руб. будет занимать около трех месяцев. Такой капитал (по сроку и объему) имеется в большом объеме, и об этом свидетельствуют ежедневные остатки на счетах банков в Банке России. Эти деньги могут быть использованы на накопление ипотечного покрытия и последующего выпуска ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, уже в ближайшем будущем должны появиться новые вторичные операторы ипотечного рынка, и АИЖК по мере их возникновения будет сокращать выкуп кредитов на свой баланс. Однако для региональных операторов и банков АИЖК всегда будет оставаться гарантом выкупа закладных. Это означает, что если кто-то из вторичных операторов перестанет выкупать закладные, то их выкупит АИЖК и тем самым обеспечит первичному кредитору непрерывность рефинансирования. Кроме того, через информационную систему любому вторичному оператору будет обеспечен доступ к уже работающей региональной инфраструктуре. Таким образом, при содействии АИЖК крупные банки и ПИФы смогут самостоятельно формировать ипотечное покрытие и инициировать выпуски ипотечных ценных бумаг.

Что следует учитывать при секьюритизации ипотечного покрытия? Прежде всего фактор досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком. Это происходит из-за того, что у заемщика, как правило, имеются неучтенные доходы, которые не указаны в справке 2НДФЛ. Кроме того, его материальное положение может измениться вследствие индексации его доходов в зависимости от инфляции. Таким образом, срок жизни кредита сокращается, и мы считаем, что в среднем он будет составлять шесть лет. Шестилетних долговых инструментов в настоящее время на фондовом рынке не существует. Поэтому весь поток платежей необходимо будет разделить как минимум на два транша.

Первый транш, краткосрочный, будет целиком рефинансирован рынком. Это ипотечные облигации без господдержки сроком на 2--3 года.

Другой транш ипотечных облигаций -- долгосрочный, его невозможно будет продать в рынок из-за проблемы «длинных» денег, и его будет выкупать АИЖК. Но для этого потребуется господдержка, которая позволит АИЖК привлекать капитал на гораздо большие сроки, чем это могут делать корпоративные эмитенты. Если Пенсионному фонду будет разрешено заниматься выкупом таких ценных бумаг, то АИЖК будет выкупать лишь малую часть этого транша, а именно ту часть, которая связана с оценкой досрочного погашения кредита из-за недостаточности статистики. Большое значение также имеют различные проводимые правительством реформы, к примеру в сфере ЖКХ, которые могут существенно повлиять на реально располагаемые доходы заемщика и тем самым изменить срок жизни ипотечного кредита. Мы считаем, что рынок сможет сам фондировать этот поток платежей и удельный вес господдержки в будущем будет снижаться.

Для развития рынка ипотечных ценных бумаг неизбежно потребуется некий переходный период, и он составит, как мы считаем, пять лет. За это время, как мы полагаем, должны решиться проблемы, связанные с доработкой законодательства по выпуску ипотечных ценных бумаг, с созданием надежной системы сопровождения ипотечного покрытия, а также будет сформирована база долгосрочных инвесторов в эти долговые инструменты.